Egy új ingatlan vásárlása legalább olyan fontos mérföldkő egy ember életében, mint a diplomaszerzés, a házasság, vagy egy gyermek születése. Egy először teljesen idegen helyből kell otthont teremteni úgy, hogy közben rengeteg a teendő, az adminisztráció, és számos dologra oda kell figyelni. Ezt kihasználva sajnos gyakran csalás áldozatai lehetnek az új otthontulajdonosok, ha nincsenek résen például az adásvételi szerződés kapcsán.
Mi az adásvételi szerződés?
Ha egy nagy értékű ingatlan vagy ingóság eladásra kerül, az eladó és a vevő közötti cserét adásvételi szerződéssel tehetjük hivatalossá, amennyiben az összeg rendezésre került. Onnantól kezdve, hogy a szerződés aláírásra került, a régi tulajdonosnak kötelessége beszolgáltatni a vagyontárgyat az új tulajdonos számára.
A szerződés aláírása után a vagyontárgy tulajdonosának változása bejelenthető a szükséges hatóságoknak. Ingatlan adásvételi szerződés megléte esetén indíthatjuk el a közművek átírásához szükséges bejelentést, és igényelhetünk új lakcímkártyát.
Mivel az adásvételi szerződés egy rendkívül komplex, sok buktatóval rendelkező, terjedelmes írásbeli megegyezés, ezért nem érdemes spórolni az ügyvédi költséggel. Egy jó adásvételi szerződés tartalmát mindkét fél ismeri és elfogadja, melyhez elengedhetetlen, hogy jogi szakértőt vonjunk be. Az aláírás után ugyanis már nagyon nehéz bármit is módosítani, egyet nem értés esetén pedig polgári perré fajulhat a dolog.
A felek közötti megállapodásban feltüntetésre kerülnek maguk a szerződő felek, az ingatlan vagy ingóság vételára, a fizetési határidők és azok ütemezése, valamint a birtokbaadás menete. Fontos, hogy amennyiben a megállapodás magánokiratba lesz foglalva, azt csak és kizárólag ügyvéd készítheti el, mivel ellenjegyeznie kell azt. Ilyen esetben a megállapodás előtt is érdemes őt bevonni.
Ezt ellenőrizze mindenképp, mielőtt aláírja az ingatlan adásvételi szerződést
Ingatlan vásárlás esetén rendkívül fontos, hogy a tulajdoni lap ellenőrzése megtörténjen, ideális esetben ügyvéd által. Ez a dokumentum rengeteg fontos információt tartalmaz, és számos buktató előfordulhat ezek ismeretében. A tulajdoni lap tartalmazhat információt perfeljegyzésről, esetleges végrehajtási jogról, haszonélvezetről, szolgalomról, de terhelési- és elidegenítési tilalmat, valamint meglévő jelzálogot is rejthet.
Ha az ügyvéd talál ezekre vonatkozó feljegyzést, minden esetben tájékoztatja a szerződő feleket, mely során jellemzően beiktatja a szerződésbe a terhek törlésének kötelezettségét is. Ez pedig előfeltételévé válik a teljes vételár megfizetésének.
Kritikus fontosságú a foglaló témakörét is körbejárni, hiszen számos bűncselekmény áldozatává váltak a gyanútlan, leendő otthontulajdonosok az utóbbi évtizedekben az úgynevezett “foglalós csalók” miatt. Bár a Polgári Törvénykönyv alapján foglalót az ingatlan adásvételi szerződés előtt is lehet tenni, azonban ezt semmiképp nem ajánljuk.
Ilyen esetben ugyanis semmilyen nyilatkozat nem történik az átadott összegről, amely később akár behajthatatlanná is válhat, és sok esetben a csalók személyazonosságára sem derül fény. Mivel a foglaló összege beleszámít a teljes vételárba, ezért ajánlatos inkább megvárni a szerződés aláírását, mindkét fél részéről.
A szerződés tervezetét az ügyvéd mindkét fél részére véleményezésre küldi. Ha a vevő hitelt vesz fel az ingatlanra, akkor a finanszírozó banknak is érdemes ezt eljuttatni, hogy biztosan megfeleljen a követelményeknek. Amennyiben a felek mindent rendben találnak, az ügyvéd ellenőrzi a felek hivatalos okmányait.
Itt rendkívül fontos megjegyeznünk, hogy lejárt vagy nem érvényes okmányok esetében az ügyvédi ellenjegyzés megtagadásra kerülhet. Ez is annak érdekében történik, hogy a szerződő feleket megvédjék a csalásoktól, ezért érdemes ellenőrizni, hogy nem jártak-e le legfontosabb irataink.
Ha az azonosítás rendben történik, a szerződésbe további adatok kerülhetnek be, mint a fizetéssel kapcsolatos részletek vagy a birtokbavétel határideje. Amennyiben az ingatlan egy összegben kerül kifizetésre, megspórolható a tulajdonjog bejegyzési engedély letétbe helyezése. Ha részletekben történik a kifizetés, az ügyvéd segítségével az adásvételi szerződés mellett aláírásra kerül a letéti szerződés is.
Így a földhivatal részére szükséges engedély csak abban az esetben kerül kiadásra, ha a teljes vételárat megfizették, amely egyfajta biztosítékként szolgál a felek számára. A földhivatali határozat az új tulajdonosról az ügyet intéző ügyvédhez kerül, aki továbbítja ezt a felek számára, majd a NAV meghatározza a fizetendő vagyonszerzési illetéket.
Elég letölteni egy szerződést, vagy érdemes szakértők segítségét kérni?
Az internetről letölthető adásvételi szerződésminták nem személyre szabottak, önmagukban így a legtöbb esetben nem elegendőek. Egy ilyen összetett adásvételnél, mint egy ingatlan, rengeteg részletről kell közösen megegyezni a kifizetés menetétől kezdve egészen a hitelügyintézésig.
Az adásvételi szerződés rendkívüli komplikáltsága és összetettsége miatt minden esetben azt javasoljuk, hogy forduljon ügyvédhez vagy jogi tanácsadást végző céghez, hiszen jóval kisebb költséget jelent, mintha átverés áldozatává válna, vagy valami nem pontosan úgy menne, ahogyan Ön látszóleg megegyezett a másik féllel.
